[新浪乐居]调控下房产市场或现两极分化
来源:新浪网 更新时间:
2011-05-26
□本报记者 苏茂华
记者 王锋 摄
小户型备受青睐,大户型也不愁卖,处于中间价位的楼盘却遭遇尴尬,只好以各种手段促销。这是众多房产开发商最近一段时间共同的体会。
新政影响下,收入有限、置业要求不高的首次置业者和经济实力雄厚、置业要求高端的多次置业客户,是目前楼市消费的两大支撑。于是,市场也开始出现两极分化的局面。
小户型持续热销
尽管受楼市调控的影响,和全国其他城市一样,济南楼市的观望情绪正日渐升温,但是这并没有影响部分开发商加快销售的步伐,并取得不菲的销售成绩。这其中,最典型是那些主打小户型的项目。
前不久,西部一楼盘开盘,推出的房源以90平方米以下的中小户型为主,在很短时间内就被预订一空。“从目前的市场情况看,新政影响下,小户型的销售不但没有受影响,反而很受市场欢迎,产品出现热销局面。于是,我们将按照预先的计划节奏推广销售。”项目营销总监对记者说。同样是小户型,位于二环南路的一楼盘开盘也很火爆。“这样的销售速度超出了我们的预想,因此我们将尽快推出二期房源。”销售人员说。
在刚刚闭幕的第十五届现代生活方式展上记者调查发现,小户型以及一些处在学区内的房子、包括部分教育配套较好的新建小区户型适中的二手住房,仍然是最受消费者青睐的产品。不少参加展会的市民表示,限于购买能力,价格过高的楼盘无法承受,只能选择单价比较低的楼盘,而小户型正好满足这样的条件。
二手房市场的情况同样如此。济南限购细则出台后,二手房市场曾遭遇“寒流”。记者近日走访发现,受结婚等刚性需求和加息的影响,近期济南小户型二手房买卖持续升温,这类房屋交易成为不少中小房产中介生存的支柱。
历山路上一房产中介的负责人称,他们掌握的房源中,面积大多在60到80平方米之间,价格基本在50万到70万元之间,因为这个区间购房者关注得最多。“说实话,现在我们基本依靠小户型来维持经营。”
市场分析人士表示,现在的市场遭遇调控重压,让很多人都暂时放弃了买房的打算。但有些人,是无论如何都要买房的,比如,首次置业的刚需一族。这些人手头略有积蓄但不多,购买能力决定了他们要买的房不能支付太多的首付,月供也不能太高。而这些,正是小户型项目所能满足的。
此外,房产新政的出台也是促成小户型二手房走俏的原因。新政提高了二套房产的首付款,部分为孩子购买婚房的市民由于已经有了一套房产,二套房首付款压力比较大,所以更趋向于选择小户型、低总价的住宅。
大户型也不愁卖
“我们目前剩下的房子全是大户型,不愁卖。限购令一出来,只能新购一套房,大家都想一步到位,所以现在大户型很抢手。”某楼盘的售楼人员表示,虽然限购令制约了部分人的买房需求,使得看房人数有所减少,但现在部分首次置业的刚性需求者也开始瞄准大户型。
记者调查发现,尽管小户型在市场上最走俏,但大户型的需求者也不少,不少高品质楼盘的大户型房源甚至呈供不应求的趋势。
市民张先生对记者说,“本来想买套90平方米左右的小房子给儿子结婚用,等儿子结婚后有了孩子再换套大点的,但是现在只能新购一套房,与其折腾来折腾去,不如直接买个大户型算了。”他的话也道出了目前许多购房者的心声。
专家表示,大户型向来是改善型购房者的目标,尤其是限购令出台后,很多购房者只能新购一套住房,这就使许多置业者抱着“一步到位”的心态,加入到大户型购买队伍中。
超大户型需求旺盛
上个月,地处九曲的中海国际社区铂宫别墅开盘,推出的97套房源,全部为面积在300至355平方米的别墅。令人意想不到的是,开盘仅一小时,铂宫别墅即劲销八成。
分析人士表示,超大户型楼盘客户群以中产阶层为主,大部分是以换房置业、升级置业为目的,不仅需求呈现出刚性特点,这部分客户群在资金准备方面也更加充裕,因而购房需求保持上扬态势也不足为奇。
专家称,改善性需求的购房兼具自住及投资两种目的,在投资过程中,中产阶层和财富阶层一般将资产配置分为保守、稳健、积极三种类型。目前,房产投资还属于相对稳健的投资形式,因此受到部分人的喜爱,这也是超大户型需求旺盛的重要原因。
中间价位楼盘遭遇尴尬
与小户型、大户型相比,那些被卡在中间价位的楼盘正面临尴尬处境,不得不降价促销。
记者近段时间调查发现,现阶段打出降价牌的多是一些面积在90至120平方米之间的楼盘,总价不高也不低。这些楼盘即使不明着促销,也变相促销,方式包括折扣、赠送礼品、赠送车库以及装修等等。
业内人士指出,目前市场上购房主力为刚性需求和改善型需求,这两种需求导致其选择房源多集中在总价低的楼盘和品质楼盘,导致中间价位的项目处于尴尬地位。为尽快回笼资金,部分开发商不得不以促销的方式吸引买房人注意。
分析人士称,调控下,房产市场现两极分化的现象也属正常,而且,随着调控的不断深入,未来购房客户对房子的选择会更加苛刻。作为开发商,如果不将楼盘品质作为重点,不研究市场主动求变,势必会在竞争中处于劣势。“作为房地产开发企业,应该正确看待调控给企业带来的新机遇和挑战,顺应市场形势做出变化。”
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