[新浪乐居]楼市破局 公租房模式值得期待
来源:新浪网 更新时间:
2011-05-26
针对部分城市房价过快上涨的现象,国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施,目前虽取得初步成效,但效果尚不十分明显。在全国楼市调控陷入“困局”的情况下,率先在重庆实行的公租房模式,越发引人注目。重庆公租房能否破掉房价调控这个“困局”,更是值得期待。
楼市调控 考验地方政府智慧
2010年4月18日,国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,打响了住房调控的第一枪。此后,在短短一年时间里,从“限贷”到“限购”,再到眼下的“限价”,一连串“限”字令成了楼市主旋律。然而,一年过去了,全国绝大多数城市的楼市仍是山河“涨”声一片。据统计,4月份全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的有56个。而在3月份,环比上涨的城市有50个。
房价宏观调控陷入了前有未有的困局:去年下半年以来,限购政策在部分一、二线城市开始实施,目前,一线城市房价表面上似乎有所松动,但实际情况是,一线城市的高房价问题只是被强行压制,并没有真正被解决掉。同时,在一线城市土地资源面临枯竭的情况下,部分开发商开始布局二三线城市,将二三线城市的土地价格逐步抬高。
为什么会出现按不住葫芦也扶不住瓢的局面?一位业内人士分析,一方面,目前房价已普遍居于较高的价位,小涨幅也能有大涨价的效果;另一方面,市场上流动资金仍较为充裕,投资者实力比较强,提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限。
“眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。”一位房地产资深人士认为。然而,一分钱难倒英雄汉,地方政府虽面临着行政问责的巨大压力,而不得不尽力按期推出房价调控目标,但其调控政策实施的基础却又离不开地方财政的家底。既要落实中央政府的房地产调控政策,又要避免房地产市场的大起大落导致土地财政危机,在这位房地产资深人士眼中看来,地方政府要走好房价调控这条钢丝绳,需要的绝不仅仅是勇气,更是智慧。
重庆破局 政府调控走在前面
“见过着急的开发商,没见过这么急的政府。”谭小平,江北石马河村民,第一次公租房摇号时因在外打工而错过了申请时间。“网上不是说第二批摇号最早也要等到6月份吗?没想到5月就开始了。”
在本轮房地产调控中,重庆对房地产行业的调控政策屡出奇招,显得尤为与众不同。而重庆“房地产新政”中最独特的,莫过于公租房模式。2010年以来,重庆在全国率先大规模建设公共租赁住房,打造以公租房为主体的住房保障体系,并以此为基础推进住房“双轨制”。建立起“低端有保障,中端有市场,高端有约束”的城市住房供应体系。
据重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍,未来若干年,重庆市将建4000万平方米公租房,从2010年起的3年内每年建设1000万平方米,今后视社会需求再建1000万平方米或更多公租房。
今年3月2日,重庆市举行了首次公租房摇号配租,5个公租房小区67000套房源参加。这些公租房小区交通便利,周边购物、学校、医院等公共设施配套齐全,户型单间配套到3室1厅,建筑面积从33平方米到将近80平方米。最早4月交房,最迟在11月。如此住宅,堪与商品房相比。由于第一次摇号的良好示范效应,到目前为止,第二批公租房申请人数已经大大超越第一批的申请纪录。
重庆市政府对房价的调控还不仅仅于此。在第一个公租房项目开工还不到一年,重庆市政府又决定正式启动改革试点,在主城九区率先开征房产税,所收税款,用于支持公租房的资金来源。
国内住宅法专家李明曾表示,重庆市政府目前的公租房政策,保障性住房的大量推出,是对现有住房制度的一种改革,能从根本上解决民生问题。“重庆、北京、深圳这3个城市率先进行‘二次房改’实践,代表了中国未来房改的发展方向。”李明说。
横空出世 公租房建设开锣猛进
一簇崭新的高层楼盘正在重庆市机场路中段崛起,醒目的广告提醒着不停穿梭的车流:“建好公租房,造福老百姓”。横空出世的重庆公租房时代,并非无本之木,它发轫于中央的公共租赁房举措。
2007年,中央职能部门对公租房开始调研;2009年春天,住房和城乡建设部副部长齐骥表示,要加快公共租赁房建设;2010年6月12日,住建部等七部委联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》并正式对外发布,旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。
重庆,又一次走在了全国前列。就在七部委联合发布“指导意见”后不久,6月24日召开的中共重庆市委三届七次全委会就作出决定,用两年半时间,解决全市群众最关心的十大民生问题,而十条中的第一条,就是重庆公租房的建设。
重庆公租房建设决策期间,负责具体筹划的市长黄奇帆,专门对新加坡和香港的公屋模式进行了考察和研究,最后直接取法香港。比如,重庆公租房保障覆盖范围,也同香港一样划定为占人口三分之一的中低收入群体。而庞大的建设规模,使重庆公租房最宽松的准入条件成为可能:不论是否重庆人,是否城镇户口,只要年满18岁、在重庆有稳定工作的无房者,都可以申请政府公租房。
“重庆公租房‘姓公不姓私’。”这是市长黄奇帆的定调之论。
“以前中国房地产市场不健全,是瘸腿的,缺少政府这条腿,只有房地产开发商。现在搞公租房实际是对市场的完善,长远来说是有利于房地产市场的发展的。”重庆最大房地产商之一金科集团副总李战洪(微博 博客)评述道。或正因此,重庆公租房建设一开始就取得了国务院领导的支持,并在基本框架形成几个月后,即被国务院上升为国家政策。
成效初见 重庆模式全国借鉴
重庆公租房一经推出,便在全国范围内引发了“关于重庆公租房能否成为中国式公屋”的大讨论。在新浪网举行的调查中,69%的网友认为重庆模式能解决高房价的问题,75%的网友认为重庆模式值得上海、北京借鉴。香港媒体代表在参观完“民心佳园”后,更是表示,和香港实行了数年的公屋制比起,重庆公租房的规划略胜一筹。
经济学家郎咸平说,目前房地产形势下,只有重庆模式才能拯救中国房地产,如果推动重庆模式,将会使我国房地产市场逐渐稳定。虽然作为一个新生事物,“重庆公租房”依旧在路上,处于一个积极探索的阶段,但不难发现,以公租房为代表的重庆调控政策“组合拳”对重庆楼市已初见成效:成交量下降,市场观望气氛比较浓,开发商加大促销力度……
策源机构市场研发中心总监余波认为,公租房的出现,在开发商、刚需者、炒房客之中,投机炒房的人最受影响,公租房的优势在于能够充分满足中低收入者的住房要求,而炒房者的大量目标人群正是这类人,在拼租金、拼房价的PK中,炒房客和完善的公租房体系是完全没办法比的。
“如果把中国比作一本杂志的话,那么这本杂志的封面会是北京,封底是上海,而重庆将是代表未来发展的下期预告。”凤凰卫视曾如是发表评论说。到目前为止,全国已有数十个城市仿效重庆模式建立公租房。
一花独放不是春,百花齐放春满园。在百姓看来,重庆公租房建设最值得借鉴的地方,那就是为政之本———“给百姓造房子就是政府的职责。”
郎咸平:
重庆模式有助于
房地产市场稳定
我国著名经济学家郎咸平盛赞重庆力推保障性住房,引农民工进城发展的模式,他认为“重庆模式”最大价值在于,“地方政府第一次用系统工程的概念解决住房问题。”
在谈到中国房地产市场时,郎咸平提出了“火山理论”。他认为,随着大量制造业资金和避险资金的涌入,我国楼市好比已经形成了岩浆的火山,随时有爆发的可能。而“老百姓不能买地建房,地方政府和开发商对市场形成垄断,主推了房价上涨”,以及“保障性住房数量少,将所有人挤向商品房市场”这两点,像两根导管激化了火山运动。
“然而,‘重庆模式’斩断了第二根导管,同时,稀释了楼市岩浆”,郎咸平对“重庆模式”运用系统工程来解决老百姓住房问题给予了高度评价。
郎咸平分析,“重庆模式”的工程包括三个构件:
第一,未来3年建设4000万平方米的公租屋,可以解决100万到200万人的居住问题。
第二,推进户籍改革,陆续引入300万农民工进城给予城市户口;农民工拿到城市户口的同时,宅基地更换为地票。这既为公租房提供了土地,也保证了耕地面积。
第三,三个层次建设IT产业集群,引进了惠普、思科等品牌企业、富士康等代工企业以及零配件配套厂商纷纷落户重庆,做到80%的零配件在本土生产,以解决300万进城农民工工作问题。
“‘重庆模式’加大了保障房的建设,放宽了对商品房的管制,并在实际操作中实行双轨制,在保障房的分配上实行宽进严出。公租屋住满5年后,只能以经济适用房的价格卖给政府,可以消解投机念头。”郎咸平认为,推动重庆模式,有助于我国房地产市场逐渐稳定,保证老百姓有房住。(记者 张维维)
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