最严调控下的楼市众生相
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2017-03-24
受北京调控新政影响，很多投资客的购房计划戛然而止。
自3月17日起，北京刮起的楼市调控风暴，不仅让房地产业界一片哗然，也让不少投资客及改善需求知难而退。面对此番调控政策，刚需族、投资客、开发商、中介经历了什么？
刚需族
第一套“房”入手低价位商住
3月17日，北京新政出台之际，刘欣（化名）刚入手了房山一个商住项目，这是她在北京购置的第一套房。
在北京工作六七年的刘欣，已经有了购房资格。“不太懂行情，真的不知道在北京，还有什么新盘首付在100万左右。”几个月前，刘欣在郊区四处看房，最后发现，在北京要买下一套两居室，总价怎么也要四五百万，无论首付还是月供都承受不起。
最后，她选择了在北京买商住。刘欣在房山入手了一个90多平方米的公寓。“均价3万多，首付140多万，是自己勉强负担得起的。”刘欣说，项目户型还可以，能暂时满足自己的居住需求。
“这次新政，对我来说，就是以后在北京没法换住宅了。”刘欣说，她在固安买过房子，并且办理过贷款，这意味着下次在北京买住宅的成本大幅提高了。
根据北京的认贷政策，认贷是指认全国的房贷。只要有过贷款纪录，不管房子是否在名下，贷款是否还完，在北京再次购买都算二套。
“原来想着，暂时买一套商住过渡，后面再把固安的房子也卖了，加点钱，过几年，换一套住宅，现在看起来是不可能了。”刘欣说，北漂多年，自己一直希望有一个小两居，眼看着房价越涨越高，离心中的梦想也越来越远了。
随着北京房价水涨船高，更多刚需购房者像刘欣一样，把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地后，关注商住项目的人更多了。
中原地产首席分析师张大伟表示，刚需置业在北京有个硬杠杠，基本就是单价3万、总价200万，即使这样很多工薪阶层也很难买得起。公寓虽然首付要求一半，但这使得刚需有买房的可能性。很大程度上，公寓的确成为许多刚需首选房。
投资客
被“认贷”后放弃投资房
“我目前名下这套房值500多万，原本考虑卖后拿300多万去撬动1000万的房子，手头再预留200万，足够还几年银行贷款。等过几年房子升值后，我再转手出售。新政一出，我只能放弃这一念头。”李丹说。
因为眼看着房价一路高涨，李丹才萌发了卖房、重新买房“翘杠杆”的打算，“我并非是为了改善需求而换房，纯粹是投资”。她说。
李丹的原计划是：第一步，准备好资金，将余下的公积金贷款全部还清；第二步，锁定换房目标；第三步，出售原住宅。经过这三步，按北京原购房政策，李丹再买房，仍属首套房，首付比例35%。
相比二手房，李丹更看好新房市场，她将换房目标锁定在西二环附近一新房项目，100多平方米，总价1100万元。
李丹已将余下公积金贷款的资金准备到位，只等该项目开盘。然而，等来的却是北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政。
“新政出台后，我完全打消了换房打算，60%首付怎么都不划算。”李丹无奈地表示，卖房获得500万后，拿出300万去买房，也只能买到500万左右的房子，跟目前所住房子没太大区别，如果用500万全部用于换房，则还贷压力太大。
不过，类似李丹这样的投资客开始转战环京购房。据记者了解，在北京“3·17新政”与3·21环京地区限购政策升级期间的这个周末，一些环京项目就吸引了不少北京溢出的投资客。
香河一位销售人员表示，由于北京房价较高，加上在北京购房资格受限，很多人选择在北京周边买房。但目前环京地区也在陆续限购。
新城控股副总裁欧阳捷称，环北京区域因为出台调控政策，未来的供求关系会维持在一个相对偏低的均衡水平，不太可能出现房价暴涨的可能，但下跌的可能性也较小。
中介
带看减少协调违约交易
楼市新政一出，解答购房资格和首付比例调整的咨询，成了最近这一周来的中介经纪人手里最繁忙的工作之一。
丰台蒲黄榆片区一中介门店经纪人表示，从3月17日政策发布起，咨询首付款增多等问题的电话和微信就没断过。
除此之外，对于还没有办理网签或者正在看房决策过程中的购房者，经纪人还需要通知他们最新的政策变化。上述经纪人说：“因为政策认房又认贷，房产已经还清贷款的客户现在买房的话，首付从首套政策变成二套，钱数差不多涨了快一倍。有客户房子都看得差不多了，现在得重新帮他们算账，看看需要多少首付，能不能凑齐。”
朝阳区青年路附近一中介门店经纪人介绍，由于首付款突增，不少先买后卖的购房者暂缓了购房计划，随之而来的就是合同违约的协调处理。
不过，在一些大户型改善项目片区，由于中高端买家全款购房等特点，部分房产经纪人依旧在忙带看、忙成交。
麦田房产北苑商圈房产顾问王长全表示，新政公布第二天，区域里就成交了一套紫御华府大面积户型，这位客户是全款，所以并没有考虑新政的因素。
近日，协助客户办理过户也成了一项大工程。上述青年路附近的中介经纪人介绍，因为新政的原因，最近朝阳区房管局的过户号十分抢手，一般早上5点甚至更早就要到房管局排号。
新政刚出台不到一周，业主的报价并没出现明显松动。麦田房产沿海北商圈总监刘议文介绍，新政发布后，片区里看房的客户依然很多，但都不做决定，都在观望。很多业主暂时不卖了，也在观望执行细则。
开发商
限购严厉，环京项目抢售
面对限购，站在市场另一端的房地产开发商们却显得比较镇定，他们虽然也保持着一贯的谨慎态度，但是却并不像市场一样慌乱。毕竟对于限购，他们已经有了多次应对的经验。
位于京北某品牌房企开发的旅游地产项目，在这一次由北京而起的限购大潮中，他们所在的区域是迄今为止唯一没有限购的区域。尽管如此，最近的销售节奏也在加快。
“新政出台当天晚上加班到12点。把能够认购的都做认购。类似这样的指示一道一道从上面传达下来，案场所有的人都在加快动作，联系手头的客户资源。约有购买意向的客户前来看房。”根据该项目销售人员余小姐的说法，在北京周边都已经限购的情况之下，他们项目采取了平价跑量的销售策略。要求按照当前价格加速销售，“目前项目的公寓产品已经差不多清盘了，只剩下别墅还有些剩余房源。”
“其实限购我也经历过几回，之前我们在固安，每一次北京限购或者北京周边有调控收紧的风声传来，市场都会在短时间内热起来。成交的人有刚需，更多的是投资。”余小姐说，她干房地产销售四年，2014年调控收紧时市场确实受到了影响，买房人都在观望，房价也因此下降，但是随着政策的放宽，市场又反弹上来。
在北京高端市场上，市场热度也没有降低。懋源地产营销策划总监刘强告诉记者，他们今年以来就一直对政策非常关注。项目在去年开盘之后一直处于顺销期，限购政策虽然突如其来，但是并未打乱他们的节奏。据了解，目前懋源的几个在建项目工程依然按计划进行。
“我们依然持续看好北京市场。因为这里有着大量改善型需求的人群。”刘强表示，在限购之后，市场的确对于政策走向非常关心，来咨询他们相关政策的客户明显增加。“不过我们目前也不知道细则，只能通过公开报道了解政策，所以只能等细则出台，”他说。
对此，一位不愿具名的品牌房企高层分析认为：“纵观各种资产配置渠道，综合考虑安全性、收益性等多种因素，不动产依然是资金流竞逐的重点对象。”
业界观点
调控来了，增房源稳房价
小V：这一次北京限购来得太突然，不少小伙伴都被吓蒙了，连平时不关心买房的朋友都开始向小V打听还能不能买房。但是小V其实也被政策搞懵了，请问群里大咖，有何高见？
严跃进（易居研究院智库中心研究总监）：事实上，这次限购对于符合购房条件的群体，尤其是没有购房记录的群体来说，是一个利好，至少可选的房源会更多。对于北京市场来说，未来会趋于平稳，毕竟潜在的购房需求将减少。市场交易降温，价格持续上涨的态势也会得到遏制。
郭毅（亚豪机构市场总监）：此次调控升级主要是为了限制投资类购房。实际上是堵住了部分改善客群，在北京今年供应不足的背景下，抑制需求也是为了缓解供需矛盾，平抑房价。
张大伟（中原地产首席分析师）：因为这个政策出来以后，北京二手房的价格会有一定程度的下降。整个政策的影响周期大概是到明年。地铁商住未来会有一波溢出需求。但购房者应该珍惜现金流，尽量不要浪费在商住上。
小V：还有很多朋友心系北京周边，想要去北京周边投资一套，却发现已经没有什么地方可以投了……
严跃进：继北京之后，环京的廊坊也出台了限购政策，这和廊坊潜在的外来购房人数较多有关系。会对近期环京区域的购房行为产生较大的影响。不排除部分房屋买卖会面临毁约的现象。建议因为政策调整而要毁约的，采取灵活的处理方式，不以增加购房者负担为原则。