您家的房子“普通”吗 ？
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2017-03-23
现行普通住宅标准以2013年均价为基准 新房已难觅普通住宅 二手房为避税而“普通”
五环外，2000年入住，两居室……这样的房子，为何是非普通住宅？317北京楼市新政的发布让“普通住宅”这一词汇成为不少购房人热议的话题。据了解，目前北京楼市执行的普通住宅标准，是2014年9月30日调整的，调整标准则是依照的2013年全市住房平均单价2.2万元/平方米、260万元/套。近三年未调整过的普通住宅标准，与北京楼市目前的市场行情，显然已经不太匹配。新房市场上，除部分远郊区县项目，普通住宅已难觅踪影。二手房市场上，虽然实际价格已难达到普通住宅标准，但为降低税费，买卖双方只能配合压低网签价，但首付款却减少的有限。业内人士呼吁，普通住宅的标准，应建立动态调节机制，跟上市场的行情，避免很多刚需、刚改购房人“被豪宅”，让政策更符合实际，让税收优惠政策可以惠及更多普通家庭。
明明是老破小 怎么就成了“豪宅”？
徐先生买房过程中遭遇了一件“拧巴”事，他要买的房子到底普通不普通？
他看中的是位于朝阳区东五环外一个1999年入住的楼盘，由于是换房，他选择了该小区的一处96平方米的三居，业主报价500万元。
看过了房，中介就为徐先生算了一笔账，该房源是业主名下满五唯一的房，税费最低的方式就是把网签价格做到374万元，这样徐先生只需要支付8.5万元的契税，不用承受业主的个人所得税和差额增值税。但是如果按这个价格网签的话，徐先生向银行贷款也得按这个额度计算。
317新政前，按照认房不认贷的政策，徐先生的情况属于购买首套房，首付不能低于35%，也就是不低于107万元，317新政后，像徐先生这样曾经贷款买过房的人被认定是购买二套房，首付不能低于60%，即224万元。叠加上另一部分首付款，徐先生就要准备350万元。
这是徐先生和卖家配合做低网签后的结果，中介告诉徐先生，如果他不想把网签价格做低，想按照银行评估价多贷点款，对于他买的这个价位的房子，怎么算都是不合算的。银行的评估价会比市场价低一些，一般是实际成交价的80%-90%。以银行能评估的最高价450万元计算，按照原来的政策，徐先生的首付款不能低于180万元，而依照最新的政策，徐先生则必须准备至少360万元的首付，再加上没有计算到贷款金额里的房款，首付款就已经达到410万元。而且，如果网签价格超出了普通住宅标准，这套房子还面临着差额5.6%的增值税，由于房主购房原值很低，这笔费用也不是小数。
照此说法，如果不按照中介的建议把房子“做”成普通住宅，徐先生的首付、交易税费成本都要有大幅增加。但让徐先生不明白的是，明明是一处“老破小”，怎么就成了豪宅？
除了像徐先生这样换房的购房人遭遇“被豪宅”外，一些首次置业的刚需购房人也同样有此困扰。新房市场不必说，几乎都已在普通住宅标准之外，而一些入住已经十余年的小区，即使是小两居，也难以达到普通住宅的标准。购房人为了省税，就得付出远超于35%的首付，购房负担大大提升。
现行标准近三年未调整 购房人为避税只能放弃贷款额度
普通住宅标准究竟是如何确立的呢？《广厦时代》了解到，目前北京执行的普通住宅标准是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式实施的。2014年9月30日，北京市住建委、北京市财政局、北京市地税局联合发布通知，调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格，全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。
依据此通知，北京普通住宅标准，除建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下两条硬性标准外，价格红线设置在了五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元；五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元；六环外为单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。
至此之后，普通住宅标准再未调整过。2014年，该标准刚调整时，有数据称，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。而三年后的今天，能够享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重已经严重缩减。
在新房市场，根据中原地产研究中心数据统计，从2016年1月1日到今年3月20日，北京合计签约商品房住宅65600套，其中非普通住宅为29642套，占比45.2%，而这一数据中还包含了限价200万元以内的自住型商品房。
2014年，该标准调整时，依据是2013年度住宅平均交易单价2.2万元。而根据中原地产研究中心数据统计，2016年北京普通住宅+自住型商品房+别墅成交均价为35268元。这三年间，不仅房价发生了变化，货币投放量也同样在变化。
严格遵照现行的普通住宅标准，北京主要的居住区基本已难觅普通住宅。某中介公司北苑某门店经理小王告诉《广厦时代》，以他所在门店房源量最大的北苑家园为例，2005年左右的房子，目前两居的主流价格大都在600多万元，而该区域的普通住宅价格标准为374万元，这也就意味着购房人要想享受普通住宅的税后优惠政策，只能把合同价格定在这一标准，贷款最多也就能贷240万，也就意味着购房人想在该区域购买一套两居，首付就要准备400万元左右。
如果不这样做，想提高贷款额度，购房人就要面临许多税款的增加，契税、印花税、土地增值税都相对可以接受，但交易差额5.6%的增值税，对于很多购房人来说是很大的负担，为了省下这笔税，只能接受少贷款。
长效机制下政策应相互配合 提升标准有助市场平稳发展
对于普通住宅标准的调整，购房人也有担心，如果调整了是否意味着鼓励购房？北京市房地产业协会秘书长陈志表示，普通住宅标准的适当提升有助于市场的稳定。2016年底的中央经济工作会议为今年楼市定下“平稳健康发展”主基调，提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并就房地产市场长效机制建设做出了布局。在长效机制的建设过程中，应考虑各项政策之间的配合，制度的调整也应以买房是用于生活，而不是用于获得财产性收入为调整目标。
普通住宅标准的调整是一项常规工作，应考虑到市场的实际情况，照顾大多数群体的利益，让更多普通家庭购买自住型住房时，可以享受到政府提供的税收优惠政策。
亚豪机构市场总监郭毅则认为，317调控新政将贷款标准从认房不认贷调整到了认房又认贷，这实际上就从房贷层面限制住了首套和二套之间的区别。在这个基础之上，如果把普通住宅的标准适当提升，则对刚需和刚改客群有一定保护作用，可以用一个相对低的首付，来实现他的居住需求。从这个角度上讲，提升普通住宅标准与317调控新政保护首次置业刚需自住需求的目的是一致的。
不过，中原地产首席分析师张大伟也提醒，普通住宅标准与二手房过户指导价调整是同步的，标准提升可能相应带来二手房税费的提升，对于购房人也不能算全是利好，需要辩证来看。
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普通住宅与非普通住宅区别
北京市享受税收优惠政策的普通住房认定标准如下：
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；
3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
根据2014年版普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。
在北京，所购住房凡不满上述任何一条的，即属于非普通住宅。
￥ 契税
契税标准与是否是普通住宅无关。
买方购买首套房，90平方米以下的，按成交价1%征收，90平方米以上，按成交价1.5%征收。
买方购买二套房一律按成交价3%征收。144平米以上（含144平米），则都是按成交价3%征收。
￥ 印花税和土地增值税
普通住宅，印花税和土地增值税免征。
非普通住宅，赠与时需要向双方各收0.05%的印花税，还需要按成交价的1%征收土地增值税。
￥ 增值税及附加：
根据2016年3月24日的营改增方案：
个人将购买未满2年的住宅对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
实际缴税时还包括城建税、教育费等，实际执行税率标准为5.6%