调控房市还有多少高招 来源:环球时报 更新时间: 2011-01-19
经历了去年的房地产调控之后,全国多数大城市的房价依然环比看涨,于是有了房地产调控需要常态化的说法。但房地产调控总得要有更多高招,而不是仅仅局限在房价上。因此,前瞻性地控制住杠杆,增加保障房和商品房的供给,开拓更多保值投资渠道,都应是调控选项。
经常能听到房地产泡沫的说法,中国房地产业到底有没有泡沫。有一句很经典的话:泡沫总是比你预想的来得早,但也比你认为要破灭的时间来得迟。所以,很多时候,泡沫都在事后才被证实。那些所谓对泡沫3年早知道、5年早知道的人,并不值得钦佩,因为如果这样的人是真正拿真金白银投资的人,往往会由于时点把握不好,而在泡沫破灭的时候自己也灰飞烟灭。所以,清楚地判断“目前是否有泡沫、如果有是多大泡沫”,是比较困难的。
既然无法判断有无泡沫,那么中国的房价为什么压不住呢?笔者认为,在很大程度上是因为供给严重不足。我们看一下中国整个城镇房地产的供需。1997年之前,中国人均住房面积是多少,城镇人口有多少,再加上这几年住房改革,卖出多少房子,这就是大概的供给。再考虑到单位自建房等因素之后,如果每个家庭需要60平方米房子的话,截至2008年末的数据只能覆盖六到七成的城镇家庭;如果每个家庭需要90平方米的房子,只能五到六成;如果每个家庭需要120平方米的房子,只能覆盖三到四成的城镇家庭。这清楚地表明,目前在中国的城镇,供需是严重失衡的。
还有一个数据。在2010年4月政府开始调控房地产后,主要城市的租金出现爆发式上涨。这个涨幅完全背离2005年以来的正常水平。由于租房市场是个典型的散户市场,这样的变化反映了市场真实的供需。
基于这样的判断,对于解决中国目前房地产的问题,姑且不去判断它到底有没有泡沫,也不判断它的价格是不是合理,但无论如何,作为一种较为稳健的政策选择,首先可以考虑“压缩杠杆”,即从更严格地控制杠杆入手,避免个人和企业在房地产上出现过高的杠杆率。
有两个国家的经历恰恰可以做对比:在德国,即使首套购房也要求你存够这个房子价值50%的钱,这个杠杆率是很低的,所以,自1977年以来德国的房地产市场比较稳定,房价上涨一直是非常慢的过程。自那时到现在,德国房价仅仅上涨60%,但同期工资却上涨3倍。与之对应的是美国。在金融危机之前,你甚至不需要首付都可以在美国买房,如果房子的市场价值提高了,你还可以再拿这个增值的部分作为抵押获得贷款来再买第二套、第三套……所以,美国的房地产市场最后崩盘了。
既然供需是失衡的,所以解决办法显然就不应该是目前采取的主流手段,即抑制房地产的需求。抑制需求可以达到短期降温的效果,但如果供给依然不足,房地产调控就应该更多转向增加供给。而在增加供给上,目前谈得比较多的是增加保障房的供给。这个当然该做,但是,如果走向另一个极端也是值得商榷的。比如一年供地的70%都给保障房。但现实是,中国没办法学新加坡,80%的房子归政府管;也没办法学中国香港,50%的房子归政府管;在中国,如果有一成房子要政府管,政府就很有压力了。这意味着,90%的房子还得依靠市场、依靠普通商品房来解决,如果只是把30%的地配到这类房屋的建设用地上,普通商品房没地了,房价还不继续往上涨吗?所以,一旦确认保障房和商品房两条腿走路是符合中国国情的房地产发展模式,那么,增加供给就不能仅仅着眼于保障房供给的增加,还应该考虑继续增加普通商品房的供给,做到“两条腿”平衡。
目前一方面政府大盖房屋,另一方面,买不起房的老百姓焦虑依旧。很多人并不清楚政府盖的房和自己有什么关系。标准不够公开透明,这使得政府努力本应取得的效果大打折扣。所以,加大保障房建设力度的同时,对地方政府的监督一定要跟上。只有监督跟上了,让地方政府干更多的事情,才不会招致更多的扭曲。
最后一点,调控房价还需要在房地产业外下工夫,开拓更多保值投资渠道,有利于分流房地产上的保值投资,平抑房价。不少人买房子只是为了保值,如果开发更多的保值渠道,这些人就可能不再玩房子了。比如可以开发专门对居民发售的通胀保值债券(TIPS)、商品交易所交易基金(比如铁矿石、煤炭)等。